Dans quels cas une étude de sol est-elle obligatoire ?
27 février 2025
Construire une maison, diviser un terrain ou même installer une piscine, tout cela repose sur un élément clé : le sol. Mais avant de se lancer, une étude de sol est parfois une obligation légale. Dans quels cas devez-vous impérativement la réaliser ? On fait le point !
Qu’est-ce qu’une étude de sol ?
Une étude de sol est une analyse géotechnique permettant d’évaluer la nature et la stabilité d’un terrain. Elle sert à anticiper les risques liés à la construction (affaissement, fissures, infiltrations d’eau).
Il existe plusieurs niveaux d'études de sol:
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G1 (préliminaire): identifie les contraintes majeures du sol avant une vente ou un projet.
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G2 (avant construction): définit les techniques de fondation adaptées.
Une étude de sol bien réalisée peut éviter de graves problèmes structurels. Elle peut même permettre d’optimiser les coûts de construction.
Quand l'étude de sol est-elle obligatoire ?
Si une étude de sol n’est pas obligatoire à coup sûr pour une maison individuelle, certains cas nécessitent qu’elle soit réalisée.
Vente d’un terrain constructible
Depuis la loi ÉLAN de 2018, notamment son article 68, une étude de sol est obligatoire pour la vente d’un terrain situé dans une zone d’exposition à des risques géotechniques. Par exemple, le retrait-gonflement des argiles, phénomène lié à l’humidité du sol, peut provoquer d’importants dommages aux bâtiments. Il est alors opportun de déterminer les risques et de comprendre la mobilité du sol pour mieux anticiper les fondations à venir.
L’étude de sol sera alors annexée au compromis de vente ou à l'acte de vente.
En revanche, si le terrain se situe dans une zone considérée comme sûre, nulle obligation de réaliser une étude de sol. Néanmoins, cette étude est vivement recommandée pour prévenir et limiter les risques géotechniques d’un site.
Vous êtes vendeur ? Vous devez fournir une étude géotechnique G1 pour informer l’acheteur des risques potentiels. MyGéo™ vous accompagne pour la réalisation de cette étude de sol pour tout terrain jusqu’à 5000m².
Construction d’une maison individuelle
Construire sur un terrain argileux nécessite une attention particulière en raison des risques géotechniques spécifiques. Les sols argileux sont sensibles aux variations d'humidité et peuvent entraîner des phénomènes de retrait-gonflement. Ces mouvements peuvent provoquer des fissures, des affaissements et compromettre la stabilité de la structure.
Obligations légales selon la loi ÉLAN
La loi ÉLAN vise à prévenir les désordres liés aux sols argileux. Elle impose des obligations spécifiques pour les constructions en zones identifiées à risque moyen ou fort de retrait-gonflement des argiles. Avant toute construction d'une maison individuelle sur un tel terrain, une étude géotechnique de conception de type G2 doit alors être réalisée. Cette étude de sol obligatoire, en phases avant-projet (AVP) et projet (PRO), prend en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment pour définir des prescriptions constructives adaptées. Alternativement, le maître d'ouvrage peut choisir de respecter des techniques particulières de construction définies par voie réglementaire.
Étude géotechnique G2 : une étape incontournable
L'étude de sol G2, au-delà d’une simple analyse du terrain, préconise des fondations adaptées à ses spécificités. Elle permet de déterminer :
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la nature du sol;
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sa capacité portante;
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son comportement face aux variations climatiques.
Grâce à cette analyse, les constructeurs peuvent:
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adapter les techniques de construction: choisir des fondations profondes ou spéciales pour compenser les mouvements du sol;
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optimiser les coûts: éviter des surcoûts liés à des solutions inappropriées ou à des réparations ultérieures;
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assurer la pérennité de la construction: réduire les risques de sinistres et garantir la durabilité de l'ouvrage.
En résumé, si vous faites construire une maison sur un terrain concerné par un risque de retrait-gonflement des argiles, vous avez l’obligation de réaliser une étude de sol G2 avant construction.
Pourquoi ? Parce que ce type de sol impose des fondations adaptées. Sans cette étude, les fissures et affaissements pourraient rapidement apparaître et mettre en péril la solidité de votre habitation. Ainsi, pour sécuriser et pérenniser votre maison, la loi oblige la réalisation d’une étude de sol spécifique.
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À noter :
Certaines compagnies d’assurance Dommage-Ouvrage imposent parfois d’effectuer une étude de sol bien que celle-ci ne soit pas obligatoire pour la construction concernée. De nos jours, de plus en plus de problèmes structurels du sol apparaissent. Les assureurs se protègent et protègent la construction d’éventuels incidents à venir pour éviter des réparations potentiellement coûteuses par la suite.
Travaux nécessitant un permis de construire
Certains travaux de grande ampleur imposent une étude de sol, notamment lorsque vous déposez un permis de construire. Cela concerne:
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les extensions de maison, en zone à risques, et dont la superficie dépasse 20m²;
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les piscines enterrées de grande taille.
Ainsi, certaines extensions de bâtiments existants peuvent être exemptées de cette obligation. Selon la loi ÉLAN, les travaux relatifs à des extensions, y compris les vérandas et garages, sont dispensés de l'étude géotechnique obligatoire si:
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la superficie de l'extension n'excède pas 20 m²;
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la nouvelle construction est désolidarisée du bâtiment existant.
Cependant, même dans ces cas, il est fortement recommandé de réaliser une étude de sol pour vérifier la stabilité et la sécurité de l'extension.
Terrains à risques géotechniques
Votre projet se situe en zone sismique ou sur un terrain en pente ? Une étude géotechnique peut être exigée par l’administration.
D’autres cas nécessitent également une analyse approfondie:
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sol instable ou présence d’eau souterraine (nappe phréatique proche);
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anciennes carrières ou remblais (risque d’affaissement).
Quels sont les risques en cas d’absence d’une étude obligatoire ?
Ne pas réaliser une étude de sol lorsqu’elle est obligatoire peut entraîner plusieurs conséquences plus ou moins coûteuses.
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Des fondations inadaptées: affaissement, fissures, voire effondrement partiel.
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Un refus d’assurance pour les dommages aux ouvrages.
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Un surcoût de construction si des problèmes sont découverts trop tard.
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Une perte de valeur du bien en cas de revente.
Bref, mieux vaut anticiper !
Comment réaliser une étude de sol obligatoire ?
L’étude de sol doit être confiée à un expert géotechnique certifié, à l’instar de MyGéo™. Voici les étapes principales:
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Demande d’intervention: contact avec un bureau d'études géotechniques.
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Prélèvements et analyses: sondages du sol, tests en laboratoire.
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Rendu du rapport: recommandations pour la construction.
L’étude de sol est un passage obligé dans plusieurs situations : vente d’un terrain, construction en zone à risque, projets impliquant des risques géotechniques… Si elle peut sembler une contrainte, elle est avant tout une garantie de sécurité et de durabilité pour votre projet immobilier. Mieux vaut prévenir que guérir !
